Investimento em imóveis movimenta 2500 milhões no mercado português;

JLL destaca interesse dos investidores por escritórios e logística
Investimento em imóveis movimenta 2500 milhões no mercado português
O mercado imobiliário está a recuperar, aproximando-se do volume de transacções anteriores à pandemia. Segundo refere a última análise da JLL, que acaba de ser divulgada, o primeiro semestre do ano fica marcado pela entrada de novos “players” internacionais, por um lado, e pela crescente atividade dos investidores nacionais institucionais e também dos privados. A JLL estima que o volume de investimento total em 2021 ultrapasse os J2,5 mil milhões, o que comprova a atratividade de Portugal como destino de investimento, mesmo num cenário de retoma e de alguma incerteza. Este volume é impactado por um dos maiores portfólios com grande exposição a ativos hoteleiros, que se perspetiva que seja transacionado este ano.
Com um primeiro semestre a comprovar que o mercado imobiliário é um dos que melhor tem resistido ao impacto da pandemia, a JLL estima que os níveis de atividade nos diferentes segmentos acelerem já na segunda metade do ano.
Conforme explica Pedro Lancastre, CEO da JLL, “o mercado reúne todas as condições para retomar os níveis de atividade superiores aos registados nos últimos meses até ao final do ano e para ganhar robustez ao longo de 2022. Existe procura real para os escritórios e para habitação, e no que respeita ao investimento, Portugal está muito bem posicionado para disputar a elevada liquidez disponível a nível internacional. Isto acontece num contexto em que o nosso mercado não perdeu atratividade para a procura estrangeira e em que há uma crescente dinâmica do mercado doméstico, quer para ocupação de escritórios e venda de habitação, quer no âmbito do investimento. Não temos dúvida de que a atividade vai acelerar em todas as frentes na segunda metade do ano, obviamente impulsionada por um contexto positivo em termos dos programas de vacinação em todo o mundo”.
No investimento, a consultora destaca que os escritórios e a logística se mantêm como os principais focos dos investidores, embora se denote um crescente interesse pelo retalho alimentar e pelos segmentos alternativos como as residências de estudantes e seniores ou a habitação para arrendamento. No primeiro semestre contabilizaram-se 575MJ de investimento, tendo a JLL uma quota de mercado de 60%. Este semestre fica marcado pela entrada de novos players internacionais, por um lado, e pela crescente atividade dos investidores nacionais institucionais e também dos privados. A JLL estima que o volume de investimento total em 2021 ultrapasse os J2,5 mil milhões, o que comprova a atratividade de Portugal como destino de investimento, mesmo num cenário de retoma e de alguma incerteza. Este volume é impactado por um dos maiores portfólios com grande exposição a ativos hoteleiros, que se perspetiva que seja transacionado este ano.
Na ocupação de escritórios, o take-up deverá ser impulsionado na segunda metade do ano, considerando o interesse demonstrado pelas empresas na tomada de espaços e a retoma do interesse internacional. Embora os níveis de ocupação estejam aquém do verificado em anos anteriores, a profunda reestruturação deste setor, com os escritórios a serem encarados mais como espaços de colaboração e socialização do que meros espaços de trabalho, centrados no bem-estar dos seus colaboradores, impulsiona a procura por espaços de qualidade com critérios de sustentabilidade e eficiência. Espera-se, deste modo, um forte dinamismo no futuro, quer na regeneração quer na ocupação de escritórios. Sentiu-se, obviamente, um abrandamento da atividade nos primeiros meses do ano, com uma descida da ocupação, mas um crescimento pontual ao nível da taxa de desocupação, ao mesmo tempo que se registou uma correção em baixa da renda prime para os 24J/m2/mês em Lisboa.
Na habitação, além de uma crescente procura nacional, incluindo por produtos fora dos centros das principais cidades, como Oeiras, Cascais, Matosinhos ou Leça, a procura internacional está em crescimento. O final do programa dos Vistos Gold nos moldes atuais em janeiro de 2022 está a pressionar as vendas a estrangeiros e a diversificar o leque de nacionalidades ativas, como o Brasil, França e Estados Unidos. Sente-se ainda uma grande resiliência nos preços da habitação em produto novo, bem concebido e ajustado ao mercado, o que é comprovado pelo número de pré-vendas, superior a 50%, de vários dos empreendimentos lançados pela JLL, no primeiro semestre do ano. Contudo, importa enfatizar que os aumentos dos custos de construção e a morosidade nos processos de licenciamento são entraves evidentes ao desenvolvimento do setor imobiliário.
 O retalho, um dos segmentos mais afetados pelos confinamentos e constantes constrangimentos sanitários, tem, ainda assim, resistido à pressão decrescente das rendas e evidencia um interesse crescente em alguns segmentos particulares, como o retalho alimentar, bricolage e decoração, bem como o comércio de conveniência e proximidade. Em termos de rendas, assiste-se a uma maior partilha de risco entre proprietários e inquilinos nos processos de renegociação e à resiliência nas rendas prime.
“Obviamente que em termos dos indicadores quantitativos de performance, o semestre fica aquém do período homólogo, mas a comparação acaba por não ser justa, pois os primeiros seis meses de 2020 ainda incluíram um trimestre quase completo pré-Covid e com níveis de atividade muito acima das evidências históricas num primeiro trimestre”, ressalva Pedro Lancastre. Contudo, diz o responsável da JLL em Portugal, “o importante é vermos que o mercado teve um comportamento muito consistente num período em que voltamos a estar completamente confinados e, sobretudo, que os níveis de atividade estão a crescer face ao período inicial da pandemia e num contexto em que esta conjuntura pandémica e de limitações sanitárias continuaram a vigorar”, termina.

PRINCIPAIS INDICADORES MARKET PULSE JLL - T2 2021

INVESTIMENTO
Volume de investimento de J575 milhões no 1º semestre, dos quais 80% de origem internacional e 20% nacional. Quebra de 63% face ao 1º semestre de 2020, mas 57% acima do registado no primeiro trimestre de 2021.
Escritórios acolhem 45% do investimento e os segmentos alternativos outros 37% - fruto da venda de um portfólio residencial com mais de 2000 unidades - e o retalho assume uma quota de 15%.
Yields prime estáveis mantendo-se em 4% nos escritórios; 4,25% no comércio de rua; 5,25% nos centros comerciais; 5,75% na logística e 6,5% nos retail parks.
Principais negócios do semestre incluem um portfólio residencial e a venda da Makro em Alfragide.

ESCRITÓRIOS
Absorção de 55.300 m2 no 1º semestre em Lisboa, com quebra de 35% face ao semestre homólogo.
Concretização de 54 operações, com uma área média de 1025 m2 por transação.
Parque das Nações (zona 5) foi a zona mais procurada, com 38% da ocupação semestral.
As empresas de “TMT & Utilities” foram o segmento de procura mais ativo, garantindo 40% do take-up semestral.
Principais negócios do semestre: pré-arrendamento de 10.000 m2 na K-Tower pela CriticalTech Works, mediado pela JLL. Tomada de 4100 m2 pela White Star na Almirante Gago Coutinho 30 e ainda outras três operações no patamar dos 2500 m2 a 3000 m2.
Rendas prime mantêm-se estáveis, atingindo os 24J/m2/mês no prime CBD, a primeira descida desde o 3º trimestre de 2019, e variando entre os 20J/m2/mês e os 16J/m2/mês nas restantes zonas.

RETALHO
Tendência para renegociação das rendas em baixa, solicitando-se revisão na ordem de -5% a -10%. Contudo, ainda sem efeitos visíveis nos valores praticados. Assim, a renda prime mantém-se estável, fixando-se em 115J/m2/mês nos centros comerciais e 130J/m2/mês no Chiado.
A restauração é o principal segmento afetado, especialmente a localizada em zonas turísticas.
O retalho alimentar e decoração, por outro lado, têm sido alvos de expansão, bem como o comércio de conveniência, especialmente em núcleos residenciais.
Adicionalmente, há uma crescente procura de espaços para atividades ligadas à área de Saúde e Bem-estar, nomeadamente clínicas dentárias, centros de estética ou laboratórios de análises.

HABITAÇÃO
O mercado residencial tem-se mostrado bastante ativo, com os compradores domésticos a representaram 59% das vendas.
Há uma crescente procura de segunda habitação, especialmente no Algarve e zonas próximas de Lisboa, como é o caso da Comporta.
O final anunciado do programa dos Vistos Gold nos moldes em que tem funcionado já em janeiro de 2022 tem impulsionado a procura por estrangeiros, com uma diversificação do número de nacionalidades compradoras.
Preços bastante resilientes devido ao desequilíbrio entre oferta e procura, embora com correções em baixa pontuais. Valores prime mantêm-se estáveis nas principais zonas de Lisboa, liderados pelos 10.500 J/m2 registados na Avenida da Liberdade.

 

Susana Almeida, 29/07/2021
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